2019年兩會房地產(chǎn)核心 穩(wěn) 房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)調(diào)控等8大要點

2021-12-16

一：對2018年之前房地產(chǎn)相關(guān)工作的總結(jié)

堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性，在區(qū)間調(diào)控基礎(chǔ)上加強定向、相機調(diào)控，主動預(yù)調(diào)、微調(diào)。堅持實施積極的財政政策，著力減稅降費，改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機制。棚戶區(qū)住房改造620多萬套，農(nóng)村危房改造190萬戶。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：

相比2018年政府工作報告明確提及：

2019年兩會總結(jié)工作中，提及房地產(chǎn)很少，只有棚戶區(qū)改造620萬套，完善房地產(chǎn)調(diào)控機制等簡單概述。在2018年的計劃中，棚戶區(qū)開工580萬套。

完善房地產(chǎn)調(diào)控機制也主要相對的是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的“一城一策”。

持續(xù)3年的一城一策繼續(xù)加強明確。

2018年可以說是中國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺最頻繁的年度，全國各地在10月前頻繁升級調(diào)控政策，限購、限價、限貸。限商、限售，多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒。

房地產(chǎn)市場從過去十幾年的調(diào)控歷史看，最核心的房地產(chǎn)政策是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度，在過去寬松周期，認(rèn)房不認(rèn)貸，或者普遍性的不約束多套房貸款，使得市場杠桿率過高。

而在2018年到現(xiàn)在基本所有熱點城市都執(zhí)行了嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸，而且大部分二套房貸款首付都在60%以上，這使得市場出現(xiàn)了退燒降溫。

2019年房地產(chǎn)工作預(yù)期解析

1：穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅，2018年是穩(wěn)妥推進。

穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進行，穩(wěn)妥，穩(wěn)當(dāng)可靠的意思。

兩個詞的對比很大程度上，是代表房地產(chǎn)稅逐漸進入制定程序中。但房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快，房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

過去幾年，房地產(chǎn)調(diào)控與往年出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的限為代表的短效機制向長效機制轉(zhuǎn)變。

但注意了穩(wěn)步推進下的房產(chǎn)稅，還需要一定時間。立法過程較長，3年內(nèi)落地可能性不大，房地產(chǎn)稅目前在積極準(zhǔn)備草案階段，短期出臺可能性不大。

2: 深入推進新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化：是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進的城鎮(zhèn)化。

去年全國的城鎮(zhèn)率指標(biāo)繼續(xù)增長：2018年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。

已經(jīng)非常接近《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右的目標(biāo)。

未來2年，中國城鎮(zhèn)化速度依然會加快。

3：堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展

經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展的趨勢都必然是大城市圈發(fā)展，從中國看，幾大城市圈已經(jīng)基本形成，特別是京津冀、長三角、珠三角。這些城市都非常有活力。

從房地產(chǎn)角度看，過去的三年，這些區(qū)域都已經(jīng)建立了初步的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)同機制，最典型的比如北京與周圍的環(huán)京。基本實現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的協(xié)同。

2010年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2010—2020年）》明確提出五大國家中心城市（北京、天津、上海、廣州、重慶）的規(guī)劃和定位；2016年5月至2018年2月，國家發(fā)展和改革委員會及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后發(fā)函支持成都、武漢、鄭州、西安建設(shè)國家中心城市。

未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心區(qū)域也必然是這些熱點城市。另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經(jīng)濟發(fā)展、人口流入的核心區(qū)域。

4：抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問題。

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化問題，2020年推動1億非戶籍人口在城市落戶，政策先后出臺實施了一系列配套舉措。

各地城市吸引人才政策層出不窮，僅2019年來就已經(jīng)超過20個城市發(fā)布吸引人才政策。

戶籍制度改革全面落地，31個?。▍^(qū)、市）及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團已全部出臺戶籍制度改革方案或意見，大多數(shù)城市已經(jīng)放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實現(xiàn)落戶零門檻，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化制度性通道全面打通。

城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)加快覆蓋常住人口，全國所有城市和縣均已發(fā)放居住證，以居住證為載體的城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)提供機制基本建立。

5：落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)發(fā)展看，主體責(zé)任內(nèi)容核心是穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。

穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

6：繼續(xù)推進保障性發(fā)住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保證困難群眾基本居住需求。

從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。

必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

7：未提房住不炒

過去幾年市場最關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控原則是房住不炒，在住建部工作會議提及，今年的兩會工作報告未提及房住不炒，只提及了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會改變。中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。從政策角度看，本輪房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的階段過去，房價平穩(wěn)城市房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)輕微松綁的趨勢將在2019年持續(xù)。

8：推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果。

從趨勢看，農(nóng)村土地的價值將提高，但目前依然是使用權(quán)的變化，短期看，產(chǎn)權(quán)改變短期可能性不大。